「悩み疑問」お役立ち情報

よし!家を建てよう、と思った時、いろいろな不安や疑問、また問題などがでてきます。
そんな時、気軽に相談してください。私たち家づくりのプロや司法書士や土地家屋調査士があなたの質問にお答えします。

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よくある質問 家づくり編

「そろそろマイホーム!」と思い立ったが何から手を付ければいいのか、わからない。誰もがぶつかる最初の疑問です。
ちょっとネットで勉強をして家づくりの流れを知り、必要な知識を身に付けることだけでも大切です。
まずは家づくりの第一歩を踏み出してください。
マイホームを考え始めた方の多くが「とりあえず展示場に行ってみるか」となりがちですが知識がないまま見学しても、結局、何を見ればいいのか?何を聞くべきなのか?わからないまま疲れ果ててしまった、という声もよくお聞きします。
まず自分で家づくりの情報をある程度知り基本知識をある程度身に付けてご家族やご夫婦でどんな家を建てたいかを話し合ってください。そうすることによって、いろいろな疑問、聞きたい事が出てくると思います。
その上でモデルハウスを見学したり、現場見学会などに参加すれば得られるものも多いですし疑問もでて聞く事が出来ます。
その結果、満足のいく家づくりにつながります。さあ、家づくりの1歩を踏み出してくださいね。

家族で話し合い要望やこだわりを書き出してみよう
まずは要望やこだわりを思いつくままノートに書き出してみよう。
できるだけ細かくたくさん要望や何を使って欲しいとか、こうしたいなどのこだわりをノートに書きましょう。
要望が思いつかなければ、今の住まいに対する不満でもかまいませんので書いてください。
今のお住まいの不満の解決策を考えることが要望につながります。
また、文字でノートにまとめるだけでなく、自分たちの好きなイメージに近い写真などを雑誌やHPから切り抜いてスクラップしたりスマホページをスクリーンショットしてもいいですね。
そうすることによって住宅会社に要望やイメージを伝えることができます。
要望やこだわりが多い場合、すべてを取り入れると予算内に納まらない場合が多いので1 2 3 4 5・・・という風に優先順位をつけましょう。
こうして住宅会社と打ち合わせをすれば、あなたの要望に近いプランを描く事が出来ます。

一番に大切な事は 基礎と構造体。現場を見よう。
家づくりで、一番大切なのは頑強な基礎そしてしっかりした構造体(柱・梁・木組み)を重視して欲しいと思います。
なぜか?システムキッチンやユニットバスなどの住宅機器は年数が経てば簡単に取り換えることができ、内装もリフォームできますが基礎や構造体の交換はできません!
家族が長く安全で安心して住むには基礎と構造体がしっかりしていることが大前提です。
住宅会社によって木材の量が、全く違うこともあります。極端に言うと半分、という会社もあります。このへんは現場を見なければわからない事です。材木の量が違少ないという事は、間違いなく家が弱くなります。
住宅会社を選択する時、モデルハウスや完成現場だけではなく上棟現場を見てどんな木材を使用しているのか?など見学してください。そしてわからない事は現場で聞きましょう。
性能は、どこまで必要なのかを自分自身で判断し住宅会社と打ち合わせをしましょう。でも最低限、大地震に強い家づくりは最低限必要だと考えます。
デザイン重視でプランを進めると性能が悪くなったり、性能重視でプランを進めると窓が小さく、また少ない閉鎖的な家になります。
難しいですね。
家づくりはバランスが大切です。理想的なデザインを安心できる性能と適正価格で建てる事の出来る住宅会社をお選びください。

住宅会社を選ぶとき、価格は気になるところです。高い買い物ですから、少しでも安く、内容の良い家づくりをしたいと誰もが考えます。
家の価格の差には、いろいろな要素が含まれます。
粗利益率の差、間取りの差、材料費の差、人件費の差、住宅設備の差、広告費の差などなど有りますがハウスメーカーと工務店の価格差は、広告費や人件費を多く使うハウスメーカーでは粗利率が考えられないほど高い設定になっているためです。
また、ここで注意したいのは「住宅の価格表示の方法には、決りがない」と言うことです。
どのような価格表示をしても自由なので、ハウスメーカーや住宅会社によって「本体標準価格」と「引渡し時価格」では大きな差が生まれます。
特にその価格差が生じるのがローコスト系住宅会社と一流ハウスメーカーです。
例えば、「本体標準価格」の住宅を提供している工務店の表示方法は「本体標準価格」+「屋外給排水設備・建築確認申請など」=「引渡し時価格」となります。
「本体標準価格」には、生活に必要なカーテンや照明など含まれています。
一方、ハウスメーカーの表示は一般的に「本体価格」+「オプション、カーテン、照明器具、経費」+「屋外給排水設備」=「引渡し時価格」としています。
ここで言う「本体標準価格」には生活に必要なものは何も含まれていません。
ですので本当の「引渡し時価格」は「本体価格」を大幅に上回ってしまいます。

しかし、表示方法は自由なわけですから、ハウスメーカーは、生活に必要な費用を含まない「安い本体価格」を大々的に宣伝できるわけです。工務店では、生活に必要なカーテンや照明器具など最初から「標準本体価格」に含んでいます。
すると、「本体価格」だけを比べるとハウスメーカーの建物もあまり高くは見えないと言う仕掛けです。
住宅価格は一見しただけではわかりにくく、複雑な表示になっています、よく分析をしてください。

頭金は2割、自己資金は3割が目安?と言われていますが
実際は、低金利の今、頭金なしでローンを組む人が多いのが現実です。頭金がなくても、住宅ローンの申し込みはできます。
要は、借入金に対して無理なく毎月の返済ができるかをしっかり考えローンを組みましょう。
※当社のローン相談を受けてみましょう。

要望やこだわりが多い場合、すべてを取り入れると予算内に納まらない場合が多いので1 2 3 4 5・・・という風に優先順位をつけ、予算オーバーの時は優先順位の高い方から取り入れる事にしましょう。
また200万円300万円の予算オーバーになると、プランを変更しなければならなくなります。
住宅会社とプランの打合せの前に、概算の予算額を伝えることにより営業マンから、図面や仕様のアドバイスが受けられると思います。
それによって予算内で収まる事が多いです。

住宅会社との新築工事の請負金額の他、いろいろな費用、経費が掛かりますので住宅会社に依頼して「建築にかかる総予算表」を作成してもらってください。
これにより建築費の総額を知り借入額も想定できます。新築工事請負契約額・地鎮祭、上棟費用・火災保険料・登記費用融資にかかる費用・土地購入費用・土地仲介料・所有権移転費用各契約印紙代・引越し費用・家具費用・・・・・。

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よくある質問 住宅ローン編

マイホームを建てるにあたり、多くの人が最も不安を感じているのが「お金」のこと。基本的には無理のない予算を考える事が必要だと思います。 住宅ローンの種類は、大きく分けて「銀行ローン」「フラット35」「財形住宅融資」がありますがほとんどの方が「銀行ローン」「フラット35」を使っています。
民間ローンを代表する「銀行ローン」は金利のタイプによってさまざまな種類にわかれ、各銀行で多数の商品を提供しています。
主な金利タイプは①変動金利型②固定金利選択型③全期間固定金利型です。このうち③の全期間固定金利型は文字通り借入時の金利が返済終了まで変わらないもの。これに対し①の変動金利型は一定期間ごとに金利が見直される制度です。
金利は一般的に半年ごとに見直されますが、金利変動を織り込んだ返済額は5年ごとに見直しが行われます。住宅ローン金利でいま主流になっているのは②の固定金利選択型です。これは契約時点の金利が一定期間固定され、固定期間が終了すると、その時点の金利で再び固定するか変動金利に戻すのか決めることができるものです。
固定できる期間は1年から20年まであり、金融機関が独自に金利を定めています。このタイプは変動金利型の一種なので、固定期間が終了したとき固定金利を続けるかどうか利用者が申し出ないと、自動的に変動金利になるので注意が必要です。
また、各銀行でいろいろな特徴があり取引のある銀行の他、いくつかの銀行を調べて、特徴を知りあなたに合った銀行で住宅ローンを組むことをおススメします
長期固定金利で人気の「フラット35」
「フラット35」はローン証券化の手法を使って住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するコラボレーションタイプの住宅ローンなので、公的融資と民間融資の中間的な性格を持っています。
つまり民間金融機関が融資する住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを住宅ローン担保証券という債権(証券化)にして投資家に転売するものです。
最長で35年間、借入時の金利が最終返済まで変わらない全期間固定金利の住宅ローンで、毎回の返済額も一定です。
金利が上昇する局面になった場合でも返済額は変わらず、安定した返済が可能なため、将来の家計プランが立てやすくなります。
このように、金利が変わらないことが【フラット35】の最大のメリットといえます。
デメリットは?
全期間固定金利型ですので、変動金利(半年型)や当初固定金利型に比べると金利は高めです。
住宅金融支援機構独自の基準を満たす建物であることが必要となり建物の性能面でも耐久性や断熱性などに一定の基準があります。融資を受けるには、基本的に住宅金融支援機構が定めた断熱性などの技術基準に適合していることを示す「適合証明書」の取り付けが必要です。「適合証明書」は、検査機関に依頼して物件検査を受けることで取得できますが、別途で費用がかかります

賢く金利を選ぶこと。金利が低いほど返済は少なくなります。
但し、金利だけにこだわって住宅ローンを組むと以外にその他の費用が高く後悔することもありますので各金融機関の金利以外の費用も確認しましょう。
チェックしておきたいポイント。
住宅ローンの借入れの際に金融機関に支払う手数料ですが違いがあり意外とかかるケースがあります。
また保証料は住宅ローンの保証人を銀行指定の「保証会社」に代行してもらう費用です。保証料の高い銀行もあります。(金融機関によって「不要」の場合もあります。)
団体信用生命保険
住宅ローン返済中にご本人さまがお亡くなりになった場合なども、のこされたご家族のために家をのこせます。
万一の死亡や高度障害だけでなく、「がん」や「脳卒中」「心筋梗塞」になった場合なども保障してくれる特約もあります!
保険の内容、保険料もチェックしておきましょう。

いくら借りられるか?ではなく、いくらなら返せるか?
ライフプランを行い「借りられる金額」ではなく「返せる金額」を考えましょう!!

金融機関が住宅ローンを貸し出す際に基準とするのは、あなたの今の年収です。
しかし、単に年収から借りられる金額を判断するのではなく、家族構成や将来の計画、現在の家計収支など、これから将来の家族の生活を見据えて“ライフプラン”を立て、その上で自分たちが無理なく返済できる借入額を考えましょう。
家は家族が幸せに暮らすために建てるもの。住宅ローンの返済に追われて生活が楽しめないようでは本末転倒です。
金融機関が貸してくれるからといって、それがあなたの「返せる金額」ではないことを忘れないでください。
あくまでも自分たちが無理なく返済できる借入額を考えましょう。
※参考事例 1
現在ローンを持っていると住宅ローンは減額されてしまう。

銀行で住宅ローンを申し込み毎月の返済能力が例えば10万円だとした時、今支払っている車のローンの支払いが月4万円あったとすると住宅ローンの月々の10万円−4万円=6万円となってしまいます。
月々6万円の返済能力とみなされ借入金が少なくなってしまいます。基本的には、車のローンを一括返済しなければなりません。そんな時は、ご相談ください。

※参考事例 2
現在ローンを持っていないのに借り入れができない!

いろいろな事が考えられます。
・クレジットカードなど現金化できるカードを複数持っている。
・過去にローンや携帯料金などなどの支払いが何度も滞った。
・親の会社に勤めているが、親の会社が債務超過になっている。
・その他いろいろ

クレジットカードなどを何枚も持っている。
カードで現金化できる金額がすでに借り入れられたもとされてしまいます。
例えば10枚カードを持っていて各カードが50万円借りられる、とすると10枚x50万円=500万円。
クレジットカードで借りていなくても500万円を借りているという想定になってしまいます。
今は借りていなくても、すぐに引き出すことができるからだと思います。
こんな時は、カードの抹消手続きをしましょう。
早い所で2~3日、かかっても1週間です。
抹消が完了したら、もう一度、銀行の事前審査を申し込みましょう。

※ライフプラン(将来設計)のおススメ
誰しも家を建てるとなると、将来設計が不安です。
子供の教育費、保険、病気になったら・・・。

今の私たちの給与で家を建てても大丈夫なのか?と不安がつのります。
新築して3年もたたないうちに家が競売になったり、売却を余儀なくされる方もいます。
どうしてこのような不幸が起こるのでしょうか?
どうしたら安心した家づくりができるのでしょうか?
そこで、いとう建設ではプロのファイナンシャルプランナーによる相談会を実施しています。
・子育てにかかるお金の事
・住宅の買い方
・住宅ローンの組み方
・大事な保険と無駄な保険の選択
などなど、あなたに合った、あなたの将来設計をわかりやすくプロのファイナンシャルプランナーがご説明します。
不安がある方は、是非、あなたの将来設計をしてみては、いかがでしょうか?
将来設計をして家づくりが可能な人、しないほうがいい人、それぞれを選択して欲しいと思います。
家づくりは家族の幸せの為にあるものです。家づくりが決して不幸の元になってはいけないのです。将来設計をした人としない人では、将来かなりの生活スタイルの差が出る事は事実です。
あなたの家族の将来です。
不安を残さない家づくりをするには気軽に当社のHPから『ライフプラン個人相談会』にお申し込みくださいね。

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よくある質問 土地探し編

やみくもに土地を探す前に条件、優先順位を明確にしよう

希望エリアと予算だけでやみくもに土地を探しがちですが、これでは希望の土地に出会うのは難しいです。
見すぎると予算と条件が上がるばかりでなかなか決められないものです。
情報の段階で「これ!」と思う候補を絞り込んでから見に行きましょう。
そのためには希望する条件や優先順位が明確になっていることが大切です。
漠然としていれば、いくら見てもピンと来ないし、買う決断はできません。ただし100%満足の土地はなかなかないのが現状です。優先番号を考慮して70%満たしていれば買い!くらいの気持ちで土地選びをする事をおススメします。

価格や条件が希望通りでも、その土地に建てたい家が建つとは限りません。建築基準法による規制をはじめライフライン(水道・排水・電気など)なども要チェックしなければなりません。必ずプロの見極めを聞くことが不可欠です。
土地を購入して新築する方の多くが「まず土地探し!」と言われますが、住宅会社の検討と土地探しは必ず同時進行で行いましょう。
その理由のひとつが住宅ローンのこと。

住宅ローンは住宅を建てることに対しての融資なので土地だけで組むことはできません。
土地融資だけ組んだとしても、その後、住宅ローンを組むと銀行の経費や保証料など2重になり、また土地融資と住宅ローンを1本化しなければならない事もあります。
また、住宅ローンで土地、建物を購入する場合には住宅会社との契約書が必要となる。
つまり、土地を購入する時点で住宅会社を決めておかないと、急いで会社を決めないと!と焦ることになってしまいます。
また、住宅会社を先に決めて、住宅会社に土地探しを依頼した方が効率的に情報収集できるメリットもあります。

新しい土地情報や一般に公開されていない情報が不動産会社や売主から直接、住宅会社に来るケースも多く、自分たちだけで探すよりもたくさんの情報を検討できます。
また、会社が決まっていれば、土地を紹介してくれるほか土地購入前にその土地をチェックし、建築面でのアドバイスをもらうこともできます。
何より土地を先に探してしまうと、土地に予算を掛けすぎて建築予算が確保できず、総予算がオーバーしたり、住宅会社の選択の幅が狭まってしまうことにもなりかねないので注意が必要です。

土地を購入すると土地代金の他に、いろいろな費用が掛かります。ざっと頭の中に入れておきましょう。
・土地購入代金
・不動産仲介料
・所有権移転登記代
・固定資産精算金
・契約印紙税・振込手数料など

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よくある質問 その他

近年、住宅ローンは低金利が続いており、住宅ローンを利用しやすくなりました。
しかし、住宅ローンは誰でも、どんな条件でも借りられる訳ではありません。
借りるには各金融機関が設定している基準を満たす必要があります。住宅ローンを利用するには、各金融機関による住宅ローンの事前審査そして本審査を通過しなければ住宅ローンを借りることができません。

住宅ローンを借りるための第一歩は「事前審査・仮審査」です。
土地探しやプラン開始と同時に事前審査を行ってください。
住宅ローンが借りられるのか?借りられないのか?希望の借入金はできるのか?を審査します。
土地が決まり、新築の契約が決まっていざ住宅ローンを借りようとした時に住宅ローンが利用できないと困りますし、物件の売主や住宅会社、不動産会社も困ってしまいます。
そのような事態を避けるために、まずは事前審査・仮審査を行いましょう。
住宅会社に言えば、事前審査の手続きをしてもらえます。
事前審査がOKになって融資金額もある程度決まれば、安心して家づくりの打合せができます。

実際に家を建築する会社はどこにするのか?
大手ハウスメーカーの特徴
大手ハウスメーカーの最大の特徴は、会社の規模が大きく、知名度が高いと言う事です。
テレビCMなどで強力な広告宣伝をしているため会社名は、かなり浸透しています。
また豪華なモデルハウスも大手ハウスメーカーの特徴です。
人材が豊富なことも大手ならではの強みで人当たりが良く、話しやすい営業マンや洗練されたコーディネートをアドバイスできるインテリアコーディネーターがいてマイホームへの夢を実現すべく、あれこれプランを出してくれます。
もちろん資金計画から家の設計までおこなってくれ、安心感を覚えることがメリットといえるでしょう。
工務店の特徴
規模の小さい所が多くブランド力に欠けると言わざるを得ないでしょう。
スーツをさっと着こなし、話術を訓練された大手ハウスメーカーの営業マンのような営業マンもいないのですが、それでも、工務店で家を建てよう、と言う人は大勢います。
また、「工務店で建てて良かった」という喜びの声も多く聞かれます。
なぜなら、工務店の最大の特徴は「地元密着」だからです。社長から社員、職人までが地元に住み、会社の看板を背負って仕事をしています。
もし変な評判でも立ったら地元で生きることはできません。
ですから何事も真剣勝負、手抜き工事などもっての他です。
お客様の要望にきめ細かく応えてくれるのも工務店の利点です。大手ハウスメーカーでは、ちょっとしたことも追加工事となってしまいますが工務店では些細な工事はほとんどサービスとなる事が多いようです。
また、引き渡し後も電話1本ですぐに駆けつけてくれます。工務店もかなりの会社が倒産したり淘汰されていますが今生き残っている工務店は地元に信頼されているからこそ生き残っているのだと思います。
工務店は、地域での信用と実績で成り立っているのです。
顔の見える家づくりをしているのは地元工務店です。
設計事務所の特徴
自分にとって最適な設計事務所を探すのはかなり骨の折れる仕事です。
なぜならば、設計事務所のタイプは千差万別でお客様の要望を聞きながらプランする人から、家づくりを芸術ととらえ、設計士のこだわりを前面に押し出すタイプもいます。
自分のこだわりを持つ設計士と渡り合うのにはかなりの知識が必要です。
また、設計事務所で建てる場合は施工する会社は別会社となります。
この時、設計事務所は数件の住宅会社から見積をもらい最安値に発注しますが、こだわりを持つ設計士の図面は施工しづらくお施主さんの要望する建築費とはかけはなれて高くなる場合がほとんどです。
設計事務所に依頼する場合、かなりの覚悟と金額が必要となる場合が多いようです。
工法の違い
家の建て方には、いろいろな工法が有ります。
木造建築だけでも、軸組工法、ツーバイフォー、木質パネル工法などがあり、それぞれ特徴があります。

湿度の高い日本の気候に断然マッチしているのは、木造建築です。
工務店では100%ほぼ木造軸組工法を採用しています。これに対し大手ハウスメーカーは、ほとんどツーバイフォーを採用しています。
木造軸組工法は日本で生まれ、古くから使われてきた伝統的な家の工法でありツーバイフォーは北米で生まれた工法です。
木造軸組工法は、他の工法と比べて設計の自由度が高く、増改築も容易にできると言う特徴もあります。
また、職人の技が最も生かされえる工法です。現在は上棟までの構造材はプレカット加工されレベルアップし耐震性や耐久性にも優れています。
ツーバイフォーと言う工法は、カラッとした湿度の低い、アメリカやカナダで生まれた木造枠組壁工法です。
フレーム状の角材の枠を作りそこにベニヤ板を打ち受け丈夫でひずみにくい六面体の箱形なので耐震性、断熱性に優れています。工場での大量生産も可能です。
熟練の職人は必要ありません。

ところで「シックスハウス症候群」と言う言葉は、TVニュースなどで時々取り上げられます。
新築の家に入居したら、頭痛や吐き気、めまいなどで体調を崩してしまった、という病状です。
せっかく完成したのに、身体を壊しては元も子もありません。
この化学物質過敏症(シックハウス症候群など)を起こす原因がベニヤ板の接着剤から出る有毒な化学物質・ホルムアルデヒドです。
ツーバイフォーを検討する場合は、その辺も住宅会社のデータなどを見せて頂き慎重に検討すべきだと思います。

工務店により違いが有りますので確認が必要となります。家は完成して引渡しをしてから施工した会社、工務店と長いお付き合いとなりますので定期点検やアフターサービスの内容を必ずチェックしてくださいね。
定期点検やアフターサービスのない住宅会社とは、契約はやめましょう。

契約金10万円 (%は契約額の%) 上棟時金30%~40% 
木工事完成時金30%+ 完成引渡し金30%+

新築工事の契約金は出来る限り少なくしたほうが良い。
例えば契約金は10万円、20万円で良いと思います。上棟前に特別な工事が有り、その工事がかなりの金額の場合は建築会社と相談しなければなりませんが自己資金があまりないほとんどの方は住宅ローンの融資を待たないと支払いできない、ので、上棟前の特別な工事(水道本管取出し・解体工事)は、上棟金に含んで支払うようにしましょう。
大手ハウスメーカーの中には契約金を200万円~300万円を受け取り、それから詳細打合せするということろもありますが、このやり方では、間違いなく追加工事など、どんどん価格が上がってしまいます。
でも「契約しちゃった!!」と思ったよりもかなり高額な契約をしてしまう方が多いようですが坪50万円くらいと思った建物が坪60万円の後半、70万円になったら、契約の解除をしたほうが賢明です。住宅会社によっていろいろなやり方が有りますのでお気を付けください。

その他にも、人それぞれ、いろんな不安や疑問、また、こんな問題などあります。
・この土地に家は建てられるの?
・農地には家は建てられないの?
・土地や家の相続がしていない
・隣の家との境界がわからない
・解体費ってどのくらいかかるの?
などなどありますが家づくりに関することでしたら気軽にお問合せくださいね。

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